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04.05.2020

Nachverdichtung

Nachverdichtung

Alle wollen in die Stadt, entsprechend knapp ist bezahlbarer Wohn- und auch Gewerberaum; die Mieten steigen gemäß Angebot und Nachfrage teils dramatisch. Inzwischen kämpfen damit nicht mehr nur die großen Metropolen von Hamburg über Berlin bis München oder traditionell beliebte Universitätsstandorte – längst sind zahlreiche kleinere Städte ebenfalls betroffen: Es fehlt schlicht an Platz, bei vielen Kommunen oft auch geografisch bedingt. Was tun?

Bauliche Nachverdichtung im Bestand als Chance

2019 ermittelte eine Studie der Technischen Universität Darmstadt mit dem Eduard Pestel Institut Hannover eine beeindruckende Zahl: Fast drei Millionen zusätzliche urbane Wohnungen sind in Deutschland möglich – allein durch sogenannte bauliche Nachverdichtung.

Gemeint ist damit die Verwendung freistehender Flächen sowie die Erhöhung der Nutzfläche bzw. des Nutzvolumens bereits bestehender Bauten, sodass die Bebauungsdichte, also der (Wohn-)Raum pro Fläche wächst. Im Wesentlichen soll das laut den Forschern geschehen, indem Mehrfamilienhäuser aufgestockt werden. Aber auch großflächige Verkaufs- und ähnliche Immobilien, also Supermärkte und Co., sollen Wohnungen aufgesetzt bekommen.

Weitere Nachverdichtungs-Möglichkeiten sind:

  • Schließen von Baulücken
  • Abreißen von ineffizient genutztem Bestand und Ersatz durch optimal
  • projektierte Neubauten
  • Bebauen von Hinterland/-höfen

Viele Kommunen gehen in ihrer Not noch weiter, nutzen Gewerbe- und öffentliche Immobilien um und bebauen sogar ehemalige Gleisanlagen oder Verkehrsinseln, Parkplätze und -häuser.

Bewusst für die Menschen gestalten

Die Vorteile der Nachverdichtung liegen auf der Hand: Anders als komplett neu geschaffene, oft künstlich anmutende Quartiere werden gewachsene Wohnlagen grundsätzlich als lebenswerter empfunden. In bereits infrastrukturell erschlossenen Gebieten ist alles schon da, was man zum Leben braucht – von Nahkauf über Nahverkehr bis Naherholung. Auch wenn hier die Kapazitäten angepasst werden müssen, steigt die Effizienz, sinken mithin die Kosten pro Einwohner.

Weiterhin wird die Zersiedlung, also der Landschaftsverbrauch rund um die Städte, reduziert, ebenso wie der Individual-Pendlerverkehr. Kürzere Wege schaffen mehr Freizeit und Lebensqualität, während sich die Erreichbarkeit von Kultur, Sport etc. verbessert. Die Bevölkerungsdichte sorgt dafür, dass dieses Angebot wiederum vielfältiger wird, dass Kreativität und Produktivität zunehmen. So bietet Nachverdichtung stets auch die Chance, Quartiere gezielt aufzuwerten. Und für die Eigentümer bedeutet mehr Wohn- schlicht mehr vermietbare Fläche, was dem Mietkostenanstieg zumindest teilweise entgegenwirken kann.

All das gilt natürlich auch für Gewerbe- und Industrie-Immobilien. Viele bestehende Gewerbegebiete sind voll ausgelastet, neue zerstören unnötig und noch viel drastischer als Wohnsiedlungen Landschaft und Umwelt. Da die komplette Infrastruktur bereits existiert, lohnen sich kreative Nachverdichtungs-Lösungen sowohl für Bauherren als auch für die gesamte Gesellschaft.

Schneller, preiswerter und anwohnerfreundlicher bauen

Auf der anderen Seite stehen (bau)rechtliche Beschränkungen, Denkmal- und Naturschutz. Und natürlich die Anwohner bzw. Anlieger, sowohl die alteingesessenen als auch die neuen. Denn mehr Menschen kann auch mehr Lärm, mehr Schadstoffe, mehr Stress, nachts mehr und tagsüber weniger Licht bedeuten. Hier gilt es, von Anfang ausreichend Platz, Grün und Licht sowie in Zeiten des Klimawandels das innerstädtische Mikroklima mitzudenken. Und es ist wichtig, die Menschen „mitzunehmen“, sie frühzeitig in die Planung einbeziehen, damit sie die Neugestaltung positiv annehmen.

Eine Herausforderung ist auch die notwendige Bauphase: Zum einen soll der neu geschaffene Wohnraum bezahlbar bleiben, während die angestrebte Lebensqualität zusätzlichen Aufwand verursacht – die Baukosten spielen also eine entscheidende Rolle. Zum anderen ist Rücksicht auf die Anwohner zu nehmen, insbesondere mit einer möglichst kurzen und möglichst wenig belastenden Bauzeit, was etwa die Geräusch- und Schadstoffemissionen angeht.

Das fängt mit den eingesetzten Werkstoffen an. Auch wenn Baustoffe nur eine von vielen Komponenten auf der Nachverdichtungs-Baustelle sind, so lassen sich hier doch mit der richtigen Wahl viele Herausforderungen auf einmal angehen und Probleme entschärfen. EPDM kann gerade bei der urbanen Nachverdichtung sein ganzes Potenzial entfalten – und erst recht im gewerblichen und industriellen Bereich, wo riesige Flächen abgedichtet oder um einige Stockwerke nach oben verlegt werden müssen. Der gestalterischen Freiheit sind dabei keine Grenzen gesetzt, auch Stadtgrün und Solaranlagen lassen sich problemlos integrieren.

EPDM lässt sich oft mit deutlich weniger Kosten- und Zeitaufwand verlege als andere Baustoffe. Ohne die offene Flamme, die bei vielen anderen Materialien notwendig ist, geht auch das Brandrisiko gegen null, genauso wie die Schadstoff-, Geruchs- und Lärmbelästigung für die Anwohner sinkt. Das vermindert nicht nur die Gefahr großer Schäden an Menschen und Sachwerten, vielmehr verringern sich die Aufwände der Risikobewertung sowie der Abstimmung mit anderen Gewerken im Vorfeld.

Nachverdichtung nachhaltig gedacht

Ferner entfallen dank der jahrzehntelangen Haltbarkeit von EPDM kostenintensive und arbeitsaufwendige Zwischensanierungen der neuen Dachflächen. Und selbst wenn sich die Nachverdichtungs-Baumaßnahmen irgendwann als nicht mehr ausreichend erweisen sollten, wenn also im Wortsinn noch weiter aufgestockt werden muss, selbst dann ist der Bauherr froh, wenn „nur“ EPDM abgebaut und entsorgt werden muss: Das verursacht deutlich weniger Aufwand und – jetzt kommt auch noch die Umwelt auf ihre Kosten – keinen Sondermüll. Zudem verbessern die Umwelteigenschaften und vor allem die große Langlebigkeit des Werkstoffs EPDM die Ökobilanz des gesamten Bauobjekts erheblich.

So kann jeder Architekt, Bauherr oder Dachdecker EPDM nutzen, um einen Beitrag zu leisten, das vor allem innerstädtische, längst aber auch in Rand- und Gewerbegebieten wachsende Platzproblem anzugehen und die Belastung der Anlieger im Rahmen zu halten.

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